Bất động sản được xem là một trong những lĩnh vực có khả năng sinh lời rất cao nhất hiện nay. Vì vậy, hầu hết các nhà đầu tư đều tập trung ở mảng kinh doanh này. Tuy nhiên không phải ai cũng thành công ở lĩnh vực đầu tư bất động sản.. Sau đây King Marketing xin chia sẻ đến bạn bài viết tổng hợp từ các chuyên gia bất động sản uy tín để giúp bạn hiểu rõ hơn về đầu tư bất động sản là gì và những lưu ý giúp bạn hạn chế rủi ro khi kinh doanh BĐS.
Đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là hành động liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản vì lợi nhuận. Việc cải tạo bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được gọi là phát triển bất động sản. Cần phân biệt đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản!
Có thể đầu tư các thị trường bất động sản khác nhau: thương mại, nhà ở hay đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, hình thức đầu tư bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở với các phân khúc: cải tạo nhà phố, phát triển các khu dân cư hay xây dựng các khu căn hộ chung cư. Tùy vào khả năng tài chính, hiểu biết thị trường để chọn lựa phù hợp.
Đã có rất nhiều người thành công từ việc đầu tư bất động sản dựa vào cải tạo nhà nát. Việc mua lại ngôi nhà cũ, cải tạo lại với diện mạo mới và bán với mức giá cao hơn là một hình thức đầu tư bất động sản.
Bất động sản là một hình thức tài sản với thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng là cần nguồn vốn nhiều (mặc dù vốn có thể thu được thông qua đòn bẩy thế chấp) và phụ thuộc vào dòng tiền. Nếu những yếu tố này không được nhà đầu tư hiểu rõ và quản lý, đầu tư bất động sản sẽ trở thành một khoản đầu tư mạo hiểm.
Nguyên nhân chính của thất bại đầu tư bất động sản là nhà đầu tư nhận được dòng tiền âm trong một khoảng thời gian không dài. Thông thường họ bán lại tài sản khi thua lỗ hoặc tài sản đó mất khả năng thanh khoản (không có khả năng bán lại).
Cách môi giới đầu tư bất động sản hiệu quả.
1. Mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ…sửa hoặc xây mới bán lại giá cao Nắm bắt được nhu cầu nhà ở bức thiết ở các trung tâm đô thị lớn với số tiền vừa phải khoảng 1 – 1,5 tỷ đồng cho mỗi căn. Đối tượng khách hàng thường là những hộ gia đình nhập cư hoặc cặp vợ chồng trẻ. Cộng với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của đại đa số người dân ngoại tỉnh, nhiều người đã “phất” lên nhờ ngón nghề ở thị trường ngách này, đó là mua nhà cũ nát, đất riêng lẻ rồi xây nhà mới bán lại với giá cao. Họ có thể kiếm bạc tỷ từ cơ hội đầu tư này. Bằng cách thường xuyên “săn” các mảnh đất nhỏ, kẹt trong ngõ hoặc những căn nhà cũ nát ở trong khu vực nội đô với giá rẻ. Sau đó, những nhà đầu tư này bỏ ra một số vốn không nhiều để tu sửa mới, hoặc xây mới hẳn một căn nhà bằng những vật liệu rẻ tiền sau đó bán giá cao cho người mua.
Cách thức này thường đem lại khoản lời từ vài trăm đến cả tỷ đồng cho một căn nhà. Ví dụ, một nhà đầu tư nhà đất ở khu vực Tả Thanh Oai (Hà Nội) rao bán những căn nhà được xây mới 3-4 tầng, mỗi căn có diện tích chừng 30m2 với giá khoảng 1,2 – 1,4 tỷ đồng. Với giá đất ở khu vực này dao động khoảng 18-20 triệu đồng/m2 thì chi phí đất chỉ khoảng 540-600 triệu đồng, cộng với chi phí xây dựng tổng số vốn bỏ ra khoảng 800-900 triệu đồng. Như vậy mỗi căn họ lãi khoảng trên dưới 500 triệu đồng. Tuy nhiên, khó khăn của nghề này là “săn” được đất rẻ không hề dễ dàng, cộng với đó là phải có nghệ thuật bán hàng. Nội thất, trang trí và kiến trúc ngôi nhà phải bắt mắt. Những nhà đầu tư này thường câu khách bằng “chiêu” tư vấn người mua là họ xây để ở nên cầu kỳ trong thiết kế, xây dựng chắc chắn…để bán được nhà, nhưng thực chất họ xây với chi phí rất rẻ. Bằng cách làm này mà nhiều nhà đầu tư địa ốc cá nhân, hoặc kết hợp nhóm bạn bè thường kiếm lời từ 300-500 triệu đồng mỗi căn nhà, thậm chí là hơn con số này với loại nhà diện tích lớn hơn.
2. Mua nhà cũ, sửa mới cho thuê Ngón nghề kinh doanh này đang thu hút khá nhiều nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội và Tp.HCM. Khu vực được lựa chọn là nhưng khu nội đô có nhiều cơ quan công sở, trường học, bệnh viện…Họ “săn” mua những ngôi nhà cũ hoặc đất trống sau đó làm mới nhà, xây mới thành những khu nhà chung cư “mini” hoặc các phòng ở khép kín. Diện tích mỗi phòng thường từ 15-20m2 rồi cho thuê với giá từ 2-3 triệu đồng mỗi phòng một tháng, hoặc căn hộ nhỏ và nhà riêng đầy đủ nội thất với giá khoảng 5 triệu đồng/tháng. Cách kinh doanh này đem lại dòng tiền khá ổn định nhưng phải bỏ ra chi phí cao khi đi mua nhà đất. Tuy nhiên, họ có thể giữ được giá trị tài sản là nhà đất ở các khu trung tâm nội đô chờ lên giá. Song đây là một kênh đầu tư không hề dễ dàng, bởi những công việc liên quan như thuê bảo vệ, lao công, thợ điện – nước, thợ duy tu bảo dưỡng…Có khá nhiều rủi ro đi kèm như kiếm khách hàng, đầu tư vào phân khúc cho thuê nào, quản lý dòng tiền…
3. Đầu tư ngắn hạn đất nền đô thị Trong một hai năm qua, ngân hàng đã mở hầu bao cho bất động sản, đặc biệt là khối vay của khách hàng cá nhân. Với thị trường phục hồi trở lại, dòng tiền đầu tư lại đang hướng vào nhà đất. Vì thế, ở một số dự án đất nền nhà đầu tư lại đổ xô kiếm tiền ở phân khúc này. Bằng số vốn không nhiều chỉ vài trăm triệu đồng là nhà đầu tư có thể kiếm lời gấp đôi số vốn trong thời gian ngắn. Ví dụ, một dự án khu đô thị ven đô mới đây bán đất nền nhà phố, biệt thự với giá khoảng trên 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên, chỉ sau thời gian ngắn đầu tư đất nên khu đô thị này khi chuyển nhượng lại đã có giá chênh lệch hàng trăm triệu đồng so với giá gốc.
4. Đầu tư căn hộ cao cấp cho thuê Đây là hình thức đầu tư phổ biến hiện nay từ những nhà đầu tư có xu hướng kinh doanh bền vững. Phần lớn mục tiêu của những nhà đầu tư này là giữ tài sản, tránh sự mất giá của tiền VND. Tuy nhiên, cách đầu tư này đòi hỏi những nguyên tắc rất khắt khe: – Không vay hoặc chỉ vay trong ngưỡng an toàn, dưới 30%. – Chọn vị trí dự án đắc địa. – Chọn bất động sản nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao. – Chọn bất động sản hoàn thiện, có thể khai thác cho thuê ngay lập tức để tăng hiệu quả dòng tiền. Đầu tư chung cư để cho thuê phải tuyệt đối loại trừ những dự án chậm tiến độ. Đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê tránh chọn tài sản phải bỏ thêm vốn vì sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê. – Chọn bất động sản có môi trường sống tốt với dịch vụ khép kín và chất lượng cao. Hiện nay, mức lợi tức trung bình từ hình thức kinh doanh này dao động khoảng 4-5%/năm sau khi đã trừ thuế ở Hà Nội, và cao hơn 2-3% ở Tp.HCM. Dù thấp hơn so với gửi tiết kiệm nhưng đổi lại giá trị bất động sản có thể tăng ở thời điểm này. Tuy nhiên, theo khuyến cáo của nhiều chuyên gia hiện nay thị trường căn hộ cao cấp đang bùng nổ nguồn cung khi các dự án bắt đầu bàn giao vào cuối năm 2016, tập trung vào năm 2017, đặc biệt là năm 2018, cùng với đó là giá đang tăng lên 5-7% trong 2 năm qua. Khi đó có thể kỳ vọng một tỷ suất lợi nhuận không còn ở mức hấp dẫn như trước.
5. Lướt sóng dự án “nóng” Đây là cách thức kiếm tiền cực kỳ ưa thích của giới đầu tư địa ốc chuyên nghiệp. Họ là những người am hiểu thị trường, có thông tin nhanh về dự án và kiến thức tốt về bất động sản. Phương án đầu tư này thích hợp với những nhà đầu tư cá nhân am hiểu về dự án. Họ chỉ cần bỏ ra số vốn ban đầu từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng để đặt cọc bất động sản.
Sau đó họ sang nhượng lại cho người có nhu cầu để kiếm lời. Nguyên tắc của cách thức đầu tư này đó là phải chọn được dự án thực sự “nóng” trên thị trường, và chọn mua những căn hộ có nhu cầu cao như căn hộ có diện tích nhỏ, căn góc, tầng, hướng căn hộ…được nhiều người ưa thích. Trong thời kỳ thị trường khởi sắc, mỗi căn nhà đầu tư “lướt sóng” theo hình thức này nhà đầu tư có thể kiếm lời từ vài chục triệu đồng tới cả trăm triệu đồng.
6. Kiếm bạc tỷ từ biệt thự biển triệu đô Năm 2015 bùng nổ một xu hướng mới từ giới đầu tư địa ốc giàu có, đó là làn sóng đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô. Nhờ những gói giải pháp từ chủ đầu tư, loại hình BĐS này nhanh chóng trở thành một sản phẩm đầu tư tài chính ưa thích. -Mỗi căn biệt thự có giá dao động từ 8 tỷ đồng đến 30 tỷ đồng tùy diện tích từng căn, từng dự án và từng khu vực. Loại biệt thự này hiện nay được bán nhiều ở Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Vũng Tàu,… -Tuy nhiên, bằng cách đưa sản phẩm này kết hợp với gói tài chính (chủ nhân thế chấp chính căn biệt thự để vay vốn ưu đãi ngân hàng), sau đó nhà đầu tư sẽ tham gia vào chương trình cho thuê do chủ dự án quản lý biệt thự.
Hiện nay một số chủ dự án cam kết mức lợi tức từ 8% đến 9% giá trị biệt thự từ 5 đến 10 năm liên tục từ chương trình cho thuê. Ví dụ, nếu khách hàng đầu tư bỏ vốn là 15 tỷ để mua biệt thự biển, mỗi năm nhà đầu tư sẽ nhận về nguồn lợi nhuận tối thiểu khoảng 1,35 tỷ. Sau 10 năm sẽ thu lại được nguồn vốn đã bỏ ra. Theo nhiều chuyên gia, mô hình đầu tư này hấp dẫn giới địa ốc nhà giàu bởi tỷ suất lợi nhuận khá cao, cao hơn tiền gửi ngân hàng. Cộng với đó là được tận hưởng những kỳ nghỉ dưỡng trong năm, vừa là sản phẩm BĐS giá trị vừa là một sản phẩm tài chính.
